גורלה של דירת המגורים בפשיטת רגל

גורלה של דירת מגורים בפשיטת רגל

 חייב בעל דירת מגורים המגורים המעוניין להסדיר את חובותיו במסגרת הליכי פשיטת רגל מתלבט לעיתים אם לעשות כן ולפעול לפתיחה בהליכי פשיטת הרגל וזאת  לאור היותו בעל דירת מגורים ומכיוון שהוא חושש כי במסגרת הליכי פשיטת הרגל  תמומש דירת המגורים וכי הוא ובני משפחתו יוותרו ללא קורת גג.

עם הכרזת החייב כפושט רגל ובהתאם לפקודת פשיטת הרגל נכסיו של החייב מוקנים לנאמן וניתנים לחלוקה בין נושיו. משמעות הדבר היא כי כל נכסיו של החייב לרבות דירת המגורים מוקנים לנאמן וניתנים למימוש על ידי מכירתם או בדרך אחרת.

החוק מנסה לאזן בין זכויות החייב לזכויות הנושים לבין זכויות צד ג' ביחס לדירת המגורים , ברם כפי שיפורט להלן החוק והפסיקה הקיימת הופכים את הליך מימושה של דירת מגורים להליך לא פשוט, ולעיתים לפעולה בלתי כלכלית / כדאית בעליל  ובית המשפט יכול להחליט להימנע מלבצעה.

דירת מגורים המשועבדת במשכנתא של חייב בפשיטת רגל

נושה בעל שיעבוד ראשון כגון בנק המשעבד דירת מגורים ורושם לטובתו משכנתא בגין ההלוואה שהוא מעמיד הנו נושה מובטח ובעל עדיפות ראשונה במימוש הנכס לצורך החזרת הלוואת המשכנתא בגובה השעבוד. משמעות הדבר ובעיקר כששיעור הלוואת המשכנתא לסילוק בהשוואה לשווי הנכס הנו גבוה כי מימוש דירת המגורים בקיזוז הסך המשועבד והוצאות הכינוס יכול להותיר סכום מועט לחלוקה בין הנושים , מה שיכול להפוך את המימוש במצב כזה לבלתי כדאי לכשעצמו.

סידור חלוף כשנמכרת דירת מגורים בפשיטת רגל

בהתאם לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל רשאי בית המשפט להורות באשר לפושט רגל בעל בית מגורים כי בית המגורים לא יימכר אלא אם אם הוכח להנחת דעתו של בית המשפט כי לפשוט הרגל ולבני משפחה מקום מגורים סביר בדמות סידור חלוף שיכול לבוא על ידי  העמדת דירה אחרת שיכולה להיות אף להיות דירה טובה פחות או ע"י תשלום פיצויים.

מכיוון שהליך פשיטת הרגל נועד,  בין היתר,  לשקם חייב אשר איתרע ומזלו ונקלע לחובות המחוקק ביקש,  ככל הנראה,  למנוע מצב שבו חייב שלמרות הכל מחליטים לממש את דירת המגורים שלו , ייוותר ללא קורת גג ואולי אף יאלץ להיתמך על ידי הקופה הציבורית ( בדמות קצבת ביטוח לאומי או סיוע אחר), וזאת על ידי "סידור" קורת גג לחייב לבני משפחתו ע"י העמדת סידור חלוף כמפורט לעיל.

יצוי כי המחוקק לא הגדיר קריטריונים לאופן קביעת סוג הסידור החלוף , טיבו והיקפו והדבר נתון לשיקול דעתו הרחב של בית המשפט ומתבטא בעיקר בקביעת שווי התחליף הראוי לדירת מגורים.

הצורך בהעמדת סידור לחייב במצב זה מצריך , מן הסתם , העמדת משאבים כספיים לחייב , בדמות מימון דירה חלופית או בדמות תשלום דמי שכירות למשך תקופה, מה שמקטין באופן טבעי את התמורה שתתקבל ממימוש דירת מגורים וכפועל יוצא מכך את כדאיות המכירה.

יצוין כי ככל שהתמורה שתתקבל בסופו של יום מהמכירה תהא נמוכה יותר כך יטה פחות בית המשפט להורות על מכירה.

כן ככל שלחייב משפחה גדולה יותר ותלויים רבים יותר כך יפחתו סיכויי המכירה ובעיקר כשנתון זה נלווה לתוצאה שמשמעה קבלת תמורה  נמוכה ממכירת הדירה.

פתרון המהווה לרוב תחליף למימוש דירה הוא פדיון שווי הדירה למימוש על ידי החייב באופן זה או אחר בהתחשב במצבה של הדירה והתוצאה הצפויה להתקבל במקרה של מימוש כפוי.

מכירת דירת מגורים במסגרת פשיטת הרגל כדירה תפוסה

בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון הידוע כהלכת כובשי , כשמדובר בדירת מגורים של בני זוג וכשאחד מבני הזוג אינו חייב הרי שבן הזוג האחר הופך לדייר מוגן,   על פי חוק הגנת הדייר,  במצב של מימוש דירת מגורים והדירה יכולה להימכר בכפוף לזכותו כדייר מוגן . מצב זה יכול להפוך את הליך  מכירת דירת המגורים של בני זוג להליך בלתי כדאי שכן יש למכור את הדירה בכפוף לזכויות בן הזוג של החייב כדייר מוגן מה שמפחית משמעותית מערכה של הדירה בשוק החופשי.

יצוין כי השימוש בהלכת כובשי צומצם במסגרת "הלכת פרמינגר" וכיום ההלכה  חלה על דירות שלהן זכויות בעלות או חכירה לדורות ביחס לדירות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין ולא על זכויות מסוגים אחרים.

ראוי לציין אף כי לאחרונה (ביום 5/9/17) במסגרת פסק דין חליוא נגד הכונס הרשמי מצא בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו לנכון לתת פרשנות מצמצמת אף יותר להלכת כובשי ובמסגרת פסק דין בהיר ומנומק קבע כבוד השופט מאור עודד  שהלכת כובשי אינה חלה על חייב הפונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל והיא והגנת הדיור המוגן הנובעת ממנה נכונה למצבים של מימוש כפוי כפי שאירע במסגרת פסק דין כובשי.  ימים יגידו אם צמצום ניכר זה בתחולת הלכת כובשי כפי שאירע במסגרת פסק דין חליוא יאומץ על ידי בית המשפט העליון ויקבל תוקף של הלכה מחייבת.

סגור לתגובות.